|
Često postavljana pitanja o nekretninskim fondovima
Nekretninski fondovi predstavljaju za mnoge ulagače učinkovit način ulaganja u različite vrste nekretnina. Može se reći da, kao ulagački instrument, kombiniraju najbolje karakteristike nekretnina i dionica te za ulagače predstavljaju praktično i učinkovito sredstvo za uključivanje nekretnina kojima se profesionalno upravlja u diversificirani investicijski portfelj. Nekretninski fondovi su nastali početkom šezdesetih godina prošlog stoljeća te se na osnovi iskustava u proteklih nekoliko desetljeća i učinaka tih fondova može ustvrditi da predstavljaju ulaganja "za sva vremena". U nastavku teksta navedeni su odgovori na sva ključna pitanja o nekretninskim fondovima, a namijenjeni su ulagačima, financijskim savjetnicima, posrednicima u trgovini vrijednosnim papirima, medijima te široj javnosti.
Što je nekretninski fond?
Nekretninski fond je vlasnik i, najčešće, upravljač nekretninama koje donose prihod, kao što su apartmani, trgovački centri, uredi, hoteli, skladišta itd. Dionicama najvećeg broja nekretninskih fondova slobodno se trguje na najvažnijim burzama.
Zašto su nastali nekretninski fondovi?
Nekretninski fondovi su se pojavili 1960. godine, kada je američki kongres odlučio da i mali ulagači mogu ulagati u značajne nekretnine koje donose stalni prihod. Način ulaganja je potpuni isti kao i kod ulaganja u druge gospodarske sektore, a to je kupnja dionica. Na isti način kao što ulagači u dionice neke tvrtke imaju korist od držanja tih dionica, dioničari nekretninskih fondova imaju pravo na udjel u ekonomskim koristima koje se ostvaruju putem generiranja prihoda od vlasništva nad komercijalnim nekretninama. Nekretninski fondovi pritom nude značajne prednosti za ulagače: veću diversifikaciju rizika putem ulaganja u portfelj nekretnina, a ne samo u jednu nekretninu te profesionalno upravljanje tim nekretninama.
Koliko nekretninskih fondova postoji?
Oko 180 nekretninskih fondova registrirano je pri Komisiji za vrijednosne papire SAD-a (SEC). Imovina im je procijenjena na više od 300 milijardi dolara. Krajem 2002. godine, više od dvije trećine nekretninskih fondova uvršteno je na najznačajnija tržišta kapitala u SAD-u i to 139 na New York Stock Exchange, 30 na American Stock Exchange te 7 na Nasdaq National Market System. Pored navedenih, postoje i brojni nekretninski fondovi koji nisu registrirani pri SEC-u.
U koju vrstu nekretnina ulažu nekretninski fondovi?
Nekretninski fondovi ulažu u različite vrste nekretnina: trgovačke centre, stambene objekte, skladišne prostore, uredske prostore, hotele itd. Neki se fondovi specijaliziraju za ulaganja u samo jednu vrstu nekretnina kao što su npr. trgovački centri, skladišni prostori ili tvorničke hale. Neki od njih ulažu samo u nekretnine koje imaju veze sa zdravstvenom njegom poput općih i specijalističkih bolnica, staračkih domova te pratećih objekata. Neki nekretninski fondovi ulažu u različite regije u SAD-a te u druge zemlje, dok se drugi specijaliziraju za ulaganja u samo jednu regiju ili čak i manje područje.
Tko nadzire ulaganja nekretninskih fondova?
Ulaganja nekretninskih fondova nadzire Nadzorni odbor. Kao i kod ostalih javnih tvrtki, dioničari biraju predstavnike nadzornog odbora, a nadzorni odbor imenuje Upravu fonda. U Nadzorni odbor biraju se respektabilni pojedinci koji razumiju poslovanje s nekretninama te su priznati članovi poslovne zajednice i istaknuti profesionalci.
Kako se upravlja nekretninskim fondovima?
Kao i kod drugih javnih tvrtki, Uprava nekretninskog fonda odgovorna je Nadzornom odboru i dioničarima. Većina nekretninskih fondova postali su javne tvrtke unatrag 10 zadnjih godina i to najčešće pretvaranjem iz privatne u javnu tvrtku. U mnogo slučajeva većinski vlasnici privatnih tvrtki bili su menadžeri, koji su svoje vlasničke pozicije pretvorili u dioničke udjele procesom pretvaranja u javne tvrtke. Stoga Uprave mnogih nekretninskih fondova danas imaju većinske dioničke udjele u njima, što dovodi u ravnotežu interes Uprave s interesom ostalih dioničara.
Koje je čimbenike potrebno razmotriti prije ulaganja u nekretnine?
Ulagači u nekretninske fondove često uspoređuju trenutačnu cijenu dionice s neto imovinskom vrijednošću. Neto imovinska vrijednost je tržišna vrijednost neto imovine tvrtke po dionici. Ponekad je cijena dionice nekretninskog fonda veća, a ponekad i manja od neto imovinske vrijednosti po dionici. Stoga je potrebno da ulagači u nekretninske fondove dobro razumiju fundamentalne čimbenike koji utječu na vrijednost imovine fonda. Jedan od kritičnih čimbenika predstavlja balansiranje između ponude novih nekretnina i potražnje za njima. Kada građevinska industrija "donosi" na tržište nove nekretnine brže nego ih ono može apsorbirati, stopa nepopunjenosti prostora raste, što može izazvati pad najamnina te cijene nekretnina na tržištu, a što konačno djeluje na pad neto imovinske vrijednosti nekretninskog fonda. Za vrijeme gospodarske konjunkture zaposlenost, investicije i povećana potrošnja kućanstava izazivaju dodatnu potražnju za uredskim prostorom, stanovima, industrijskim halama i trgovačkim centrima. Porast broja stanovnika također povećava potražnju za stanovima. No, potrebno je znati da gospodarstvo najčešće nema jednaku snagu u različitim zemljopisnim regijama te se može dogoditi da gospodarski rast ne izazove potražnju za svim vrstama nekretnina istovremeno. Stoga ulagači trebaju vrednovati lokacije nekretnina različitih tvrtki sa relativnom jačinom ili slabošću tržišta nekretnina na tim lokacijama. Informacije o nekretninama tvrtki dostupne su na njihovim internet stranicama, dok su informacije o lokalnim i regionalnim tržištima nekretnina dostupne u financijskom tisku.
Kako je tekla promjena financiranja nekretnina u vlasništvu nekretninskih fondova u proteklom periodu?
Povijesno gledajući, gradnja komercijalnih nekretnina koje ostvaruju fiksni prinos često se financirala visokom zaduženošću. Same nekretnine uzimane su kao kolateral (pod hipoteku) pri davanju hipotekarnih kredita, a prihodi od iznajmljivanja nekretnina služili su za otplatu glavnice i kamate na odobrene kredite. Na tržištu nekretnina počeli su se pojavljivati ulagači u nekretnine te poduzetnici koji su često prihvaćali ogromne rizike da bi ostvarili poslovni uspjeh. Stoga nije bilo neobično da je pojedina nekretnina imala hipoteku koja je predstavljala više od 90% njene procijenjene tržišne vrijednosti ili troška izgradnje. U pojedinim slučajevima odnos između kredita i procijenjene tržišne vrijednosti nekretnine bio je i veći, sve dok ozbiljna recesija na tržištu nekretnina u ranim 90-tim godinama nije natjerala kreditore, građevinare i vlasnike nekretnina da razmotre prikladnije i prihvatljivije razine učešća duga u financiranju nekretnina. Danas je financiranje nekretnina u vlasništvu nekretninskih fondova postavljeno na puno konzervativnijoj osnovi, tj. fondovi u najvećem broju slučajeva financiraju svoje projekte podjednakim odnosom duga i vlastitog kapitala, što značajno smanjuje izloženost kamatnom riziku i stvara puno zdravije okružje za poslovanje.
Kako se vrednuju dionice nekretninskih fondova?
Kao što je to slučaj kod svih tvrtki čijim se dionicama javno trguje, tako se i cijena dionica nekretninskih fondova svakodnevno određuje na tržištu, što ulagačima daje priliku da dnevno vrednuju svoje portfelje. Ipak, da bi procijenili investicijsku vrijednost dionice fonda, u analizu je potrebno uključiti jedan ili više slijedećih kriterija:
- Kvaliteta Uprave i korporativna struktura
- Predviđeni ukupni prinos na dionicu, procijenjen putem očekivane promjene cijene dionice te očekivanog dividendnog prinosa
- Usporedba tekućeg dividendnog prinosa s drugim ulaganjima orijentiranim na prinose (obveznice, dionice komunalnih poduzeća, te ostala dohodovna ulaganja)
- Odnos isplate dividende kao postotak od fondova od poslovanja
- Predviđeni rast zarade po dionici
- Vrijednost nekretnina i/ili hipoteka i drugih oblika imovine
Koji čimbenici doprinose rastu zarade po dionici nekretninskog fonda?
Rast zarada obično proizlazi iz nekoliko izvora uključujući veće prihode, niže troškove te nove poslovne prilike. Najčešći izvori rasta prihoda su više stope popunjenosti nekretnina koje se iznajmljuju te više cijene najamnina. Tako dugo dok potražnja za novim nekretninama slijedi ponudu nekretnina, tržišne najamnine imaju trend porasta u rastućoj fazi gospodarstva. Niske stope popunjenosti nekretnina mogu se povećati na način da se već postojeće nekretnine moderniziraju, da se ponude nove vrste usluga te da se nekretnine ponude novim najmoprimcima. Akvizicije nekretnina i novi razvojni programi često stvaraju mogućnosti rasta zarada, pod uvjetom da prinosi od tih investicija premašuju troškove njihova financiranja. Kao i druge javne tvrtke tako i nekretninski fondovi kojima se javno trguje povećavaju zaradu povećanjem efikasnosti i iskorištavanjem novih poslovnih prilika.
Tko sve može ulagati u nekretninske fondove?
Na desetke tisuća individualnih ulagača, američkih i stranih, ulažu u dionice nekretninskih fondova. Tipični ulagači su i mirovinski fondovi, investicijski fondovi, osiguravateljska društva, fondacije, banke i drugi institucionalni ulagači. Sve njih privlače visoke razine tekućih prinosa koje nekretninski fondovi ostvaruju te mogućnosti umjerenog, ali stabilnog dugoročnog rasta cijena dionica. Dodatni razlog ulaganja u nekretnine je diversifikacija ulagačkih portfelja ulaganjem u nekretninske fondove pored ulaganja u dionice i obveznice. Stoga možemo s punim pravom ustvrditi da širok raspon ulagača, koji varira od ogromnih mirovinskih fondova koji teže diversifikaciji portfelja, do umirovljenih učitelja koji teže ulaganjima visoke kvalitete koja donose dohodak, koriste ulaganja u nekretninske fondove radi postizanja svojih ulagačkih ciljeva. Dionice nekretninskih fondova dostupne su na otvorenom tržištu i najčešće ne postoji ograničenje minimalnog iznosa kupnje. Mnogi ulagači se odlučuju na ulaganje u investicijske fondove koji ulažu u nekretninske fondove.
Koji su razlozi ulaganja u nekretninske fondove?
Prinose na ulaganje u nekretninske fondove potrebno je promatrati u cijelosti. Nekretninski fondovi pružaju mogućnosti visokih prinosa od dividendi, ali i mogućnost dugoročnog umjerenog rasta cijene dionica. Dugoročni ukupni prinosi na dionice tih fondova su nešto manji od prinosa na dionice rastućih kompanija te nešto veći od prinosa na obveznice. Zbog toga što većina nekretninskih fondova ima ili malu ili srednju tržišnu kapitalizaciju, njihove prinose potrebno je uspoređivati s prinosima na dionice drugih tvrtki s malom ili srednjom tržišnom kapitalizacijom. Važno je naglasiti da postoji relativno niski stupanj korelacije između prinosa na dionice nekretninskih fondova te prinosa ostalih dionica. Stoga uključivanje dionica nekretninskih fondova u ulagački program pridonosi diversifikaciji portfelja. Nekretninski fondovi ulagačima nude:
- Stabilni tekući prihod od dividendi
- Visoke dividendne prinose
- Rast dividendi koji povijesno konzistentno premašuje stopu inflacije
- Likvidnost: dionice nekretninskih fondova moguće je lako konvertirati u gotovinu zbog činjenice što se njima trguje na glavnim burzama
- Profesionalno upravljanje: menadžeri nekretninskih fondova su vješti i iskusni profesionalci na području nekretnina
- Diversifikacija portfelja koja minimizira rizik
- Praćenje učinaka: učinci se redovito prate od strane nadzornog odbora fonda, neovisnih analitičara, SEC-a te poslovnih i financijskih medija.
Treba li ulagati u nekretninske fondove ako je ulagač vlasnik kuće ili stana?
Ulaganje u nekretninski fond je komplementarno ulaganju u vlastitu kuću ili stan. Posjedovanje vlastite nekretnine može predstavljati dobro ulaganje, no koristi od ulaganja puno su veće ako se paralelno ulaže i u dionice nekretninskih fondova. Potrebno je naglasiti činjenicu da se ulaganje u vlastitu nekretninu značajno razlikuje od ostalih vrsta ulaganja. Kupnja vlastite kuće primjerice predstavlja trošak koliko i ulaganje, a posebice kada se u značajnom dijelu financira kreditom. Možemo isto tako ustvrditi da takva kupnja ne "proizvodi" tekući dohodak, ali zahtijeva redovite mjesečne otplate glavnice i kamata te druge povremene troškove (npr. troškove održavanja). Dodatni dokaz za gore iznesenu tvrdnju je i činjenica da je prosječni rast indeksa cijena obiteljskih kuća u periodu od 1976. do 2001. godine iznosio 5.7%, dok je istovremeno prosječni godišnji porast indeksa cijena dionica nekretninskih fondova iznosio 6.1%, ne računajući reinvestiranje dividendi. U tom je slučaju prosječni godišnji prinos nekretninskih fondova iznosio 15.2%. Niska korelacija prinosa nekretninskih fondova i prinosa na ulaganje u vlastite nekretnine, kombinirana s povijesno atraktivnim prinosima i umjerenom volatilnošću cijena dionica nekretninskih fondova doprinosi činjenici da su ti fondovi često dio optimalnih ulagačkih portfelja kako vlasnika kuća, tako i umirovljenika.
|
